新華網(wǎng)國務(wù)院辦公廳１０日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，針對近期部分城市出現(xiàn)的房價上漲過快、加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管等問題作出要求。專家認(rèn)為，針對合理引導(dǎo)住房消費(fèi)和抑制投資投機(jī)性購房需求的差異化政策仍然是“有保有壓”，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但在具體操作中可能更加靈活。
防范風(fēng)險重視“熱錢”沖擊
易居中國房地產(chǎn)分析師薛建雄接受記者采訪時表示，值得注意的是，此次《通知》提出“有關(guān)部門要加強(qiáng)對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場”。有關(guān)部門在２００８年全球金融危機(jī)之前曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)過防范“熱錢”沖擊，此次再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，說明市場上“熱錢”流入已經(jīng)引起有關(guān)部門的注意。薛建雄稱，“熱錢”更愿意抓住國內(nèi)資產(chǎn)價格上漲帶來的機(jī)會，通過認(rèn)購股權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)商和購買商業(yè)中心及寫字樓等獲利。
中國社科院國際金融研究中心秘書長張明日前指出，２０１０年中國面臨的短期國際資本流動形勢，必須建立在兩方面判斷的基礎(chǔ)上：一方面是短期國際資本在中國以及在其他國家的相對收益率；另一方面是美元套利交易的融資成本變動。綜合來看，至少在２０１０年上半年，短期國際資本仍將持續(xù)流入中國。
國務(wù)院國資委副主任黃淑和７日在中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核工作會議上表示，面對復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央企業(yè)要做好風(fēng)險防范，要慎重進(jìn)入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風(fēng)險領(lǐng)域?！耙呀?jīng)進(jìn)入這些領(lǐng)域的，要規(guī)范程序，嚴(yán)格考核。”
央行日前召開的工作會議也特別強(qiáng)調(diào)，要防范信貸風(fēng)險和系統(tǒng)性金融風(fēng)險，加強(qiáng)貸款用途管理，防止變相使用銀行貸款作為項目資本金。要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。
差別化政策“有保有壓”意在維穩(wěn)
《通知》要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度和繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。專家認(rèn)為，這次《通知》傳遞的信息仍然是“有保有壓”，采取差別化政策合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，《通知》要求二套房貸首付不低于４０％，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，都是希望讓房地產(chǎn)泡沫不要進(jìn)一步擴(kuò)大，回到健康發(fā)展的軌道上來，把調(diào)結(jié)構(gòu)與保增長、保民生結(jié)合起來。而最終的貫徹落實(shí)仍需要地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商這些利益方共同履行職責(zé)，不再為房價的高漲推波助瀾，這也是《通知》最后強(qiáng)調(diào)“國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查”的用意所在。
薛建雄也向記者表示，國務(wù)院此次再次明確要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是防范過熱而不是打壓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。２０１０年導(dǎo)致房價上漲過快的因素雖然還存在，但是政策已有所收緊，所以房價上漲態(tài)勢會有所放緩。由于２００９年成交體量較大，預(yù)計２０１０年的供應(yīng)量不太可能大幅上升，所以商品住宅的成交體量比２００９年可能會略有下滑。
中原地產(chǎn)分析師馬冀稱，從去年１２月中下旬開始，上海許多商業(yè)銀行已將二套房貸的首付提高到四成，且利率優(yōu)惠也提高到八五折。這次國務(wù)院通知明確首付四成，符合市場的預(yù)期?，F(xiàn)在信貸“水龍頭”關(guān)小了，投資投機(jī)性需求以及改善性需求的成本將提高。但是在一些豪宅成交旺盛的一線城市，對中高端投資者影響恐怕有限，因為這些購房者使用美元、港幣進(jìn)行按揭貸款，在信貸方面往往有優(yōu)惠，購房利潤依然明顯。預(yù)計市場將會繼續(xù)觀望，走勢還有待觀察，既可能出現(xiàn)量價齊跌的局面，也可能出現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價中導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。要等到今年４、５月份政策效應(yīng)集中釋放，市場走勢才能進(jìn)一步明晰。
實(shí)際操作或更加靈活
申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師李虹接受記者采訪時稱，此次《通知》內(nèi)容與業(yè)界預(yù)期一致，后續(xù)仍可能會有具體措施相繼出臺。整體來說政策表述很中性，但實(shí)際操作可能會非常靈活和寬松。
李虹稱，《通知》沒有提及“改善性住房需求”，盡管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積３３.４平方米作為改善型購房的標(biāo)準(zhǔn)，但對于全國來說差異化較大，仍有待進(jìn)一步明確；《通知》雖然明確對于申請購買第二套（含）以上住房的貸款首付款比例下限提高至４０％，但沒有提及房貸利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮１０％，只是強(qiáng)調(diào)“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”，這在實(shí)際操作中仍有很大空間。
專家認(rèn)為，《通知》強(qiáng)調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”，但沒有明確提及物業(yè)稅，預(yù)計物業(yè)稅在短期內(nèi)開征的可能性非常小，但不排除在全國范圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點(diǎn)對商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。