《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》明確提出，“健全保障和改善民生制度體系”“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”?！白赓?gòu)并舉”不僅是多樣化住房需求的體現(xiàn)，也是對(duì)傳統(tǒng)住房市場(chǎng)模式的一次深刻變革，需要在法治軌道上全面深化改革。國(guó)務(wù)院頒布的《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）從市場(chǎng)主導(dǎo)與政府引導(dǎo)兩個(gè)維度有效協(xié)同，對(duì)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展提供法治保障，有利于在法治軌道上全面深化住房制度改革，布局未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
圍繞規(guī)范合同制度，凈化市場(chǎng)秩序，保護(hù)租賃各方合法權(quán)益
《條例》堅(jiān)持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，在充分尊重交易習(xí)慣的基礎(chǔ)上，聚焦制約住房租賃市場(chǎng)體系發(fā)展最突出、群眾反映最迫切、社會(huì)各界最關(guān)注、市場(chǎng)監(jiān)管最薄弱的環(huán)節(jié)，從以下四個(gè)方面進(jìn)一步細(xì)化交易規(guī)則，保障有關(guān)各方正當(dāng)權(quán)益。
在合同締約環(huán)節(jié)，《條例》深切回應(yīng)住房租賃市場(chǎng)存在的發(fā)布虛假房源信息、重要信息缺失或失真等行業(yè)亂象，通過強(qiáng)化出租方和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的及時(shí)、全面、真實(shí)信息披露義務(wù)，從源頭上化解合同雙方信息不對(duì)等的難題，促進(jìn)住房租賃各方達(dá)成真實(shí)意思表示。
在合同履行環(huán)節(jié)，《條例》首先劃定了住房租賃標(biāo)的物的底線條件。用于租賃的房屋既要符合安全、健康方面的強(qiáng)制性規(guī)定，又要嚴(yán)肅杜絕非居住空間單獨(dú)出租用于居住使用，還因城施策確立了單間租住人數(shù)上限和人均最低居住面積，明確了住房在改善人居環(huán)境方面的意義，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展理念。《條例》通過明晰各方主體權(quán)利義務(wù)來規(guī)范合同履行行為。如明確出租方個(gè)人身份信息和標(biāo)的物信息的披露義務(wù)、不得擅自進(jìn)入租賃房屋的義務(wù)，以及承租方安全合理使用租賃住房、遵守物業(yè)管理規(guī)約等義務(wù)，總體上實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等。 在合同解除環(huán)節(jié)，《條例》一定程度上側(cè)重于對(duì)承租人權(quán)益的適度傾斜保護(hù)。一方面，規(guī)定“除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金”；明令禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“代收、代付住房租金、押金”；另一方面，為出租方依法行使解除權(quán)劃定邊界，嚴(yán)厲打擊“采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房”等違法犯罪行為?！ ≡诤贤葷?jì)環(huán)節(jié)，《條例》重申了協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等多元糾紛解決機(jī)制，倡導(dǎo)誠(chéng)信友善的租賃文化，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的租賃關(guān)系。
圍繞培育新型主體，穩(wěn)定租賃關(guān)系，發(fā)展健康有序的住房租賃市場(chǎng)
“租購(gòu)并舉”需要轉(zhuǎn)變“有土斯有財(cái)”“重購(gòu)輕租”的傳統(tǒng)觀念，當(dāng)務(wù)之急是要破解“租房不踏實(shí)”的普遍社會(huì)心理障礙?！稐l例》對(duì)合同制度和交易規(guī)則的規(guī)范本身就蘊(yùn)含了穩(wěn)定預(yù)期、促進(jìn)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系的制度內(nèi)涵。《條例》明確了“住房租賃合同連續(xù)履行達(dá)到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)”，有助于穩(wěn)定住房租賃關(guān)系?！稐l例》規(guī)定“國(guó)家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”，通過發(fā)揮規(guī)模以上企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，既可以顯著擴(kuò)大高品質(zhì)租賃住房供給，又可以以更低的成本、更多的資源、更好的服務(wù)和更廣泛的市場(chǎng)激發(fā)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期效益。
住房租賃企業(yè)在充分享受制度紅利的同時(shí)，需要壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，通過規(guī)范自身行為，做好穩(wěn)定長(zhǎng)期租賃關(guān)系的“壓艙石”。《條例》設(shè)置“住房租賃企業(yè)”專章，明確住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力；規(guī)定從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)通過資金監(jiān)管賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)的監(jiān)管制度；明確住房租賃企業(yè)公示其開業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)要求；以及建立住房租賃檔案并如實(shí)記載相關(guān)信息，健全住房租賃信息查驗(yàn)等內(nèi)部管理制度。
規(guī)?；?jīng)營(yíng)需要消除經(jīng)營(yíng)的灰色地帶?！稐l例》明確“自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院市場(chǎng)監(jiān)督管理部門等有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，適用本條例有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定”，從而實(shí)現(xiàn)主體權(quán)責(zé)利的高度匹配。
圍繞人房一體，寓服務(wù)于管理，塑造有為政府
租賃住房的行政管理從來都不僅僅有“管房”的事，更是“管人”的事?！稐l例》發(fā)揮高位階立法的優(yōu)勢(shì)，協(xié)調(diào)部門合力、整合各類資源，促進(jìn)共同治理。
《條例》完善住房租賃合同備案制度。出租方和承租方按照規(guī)定通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房地產(chǎn)管理部門備案，實(shí)現(xiàn)出租房管理“底數(shù)清、情況明”。住房租賃企業(yè)出租住房，以及出租人和承租人通過住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃企業(yè)或者住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同備案，住房租賃企業(yè)或者住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反上述義務(wù)的，需要承擔(dān)法律責(zé)任。
《條例》推進(jìn)大數(shù)據(jù)綜合應(yīng)用。通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)與民政、自然資源、教育、市場(chǎng)監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門建立信息共享機(jī)制，使社會(huì)公眾基于住房租賃備案享受更多安全、便捷、高效的公共服務(wù)。
《條例》創(chuàng)新各類規(guī)制方式。如針對(duì)住房租金無序上漲問題，要求設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，通過主動(dòng)有效的信息披露，實(shí)現(xiàn)信息均衡，促進(jìn)公平交易。又如，結(jié)合線上租房的時(shí)代背景，細(xì)化了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者的“守門人”角色等，更好地推進(jìn)實(shí)現(xiàn)多元共治。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.08.08 首都師范大學(xué)政法學(xué)院院長(zhǎng)助理、副教授 崔俊杰