人人都需要住房，現(xiàn)階段買房和租房是人民群眾解決居住問題的兩個主要途徑，客觀上存在一定的此消彼長的替代關(guān)系。
1998年，我國全面推行“停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化”的城鎮(zhèn)住房制度改革后，房地產(chǎn)市場總體而言是“以售為主”“重購輕租”。伴隨著經(jīng)濟高速增長和城鎮(zhèn)化進程加速，房地產(chǎn)市場迎來了長期快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了房價過快上漲的突出問題，“買不起房”成為困擾許多家庭的民生痛點。同時，住房租賃市場發(fā)展卻相對滯后，供應主體發(fā)育不充分，特別是缺少市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，市場秩序不規(guī)范，法規(guī)制度不完善，服務質(zhì)量參差不齊，住房租賃關(guān)系不穩(wěn)定，“租不好房”的現(xiàn)象同樣普遍存在。
為有效解決居民居住問題，促進全體人民住有所居，2015年以來，國家將培育和發(fā)展住房租賃市場提升至戰(zhàn)略高度，相繼出臺一系列政策文件。2015年1月6日，住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》；2016年6月3日，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》；同年召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，“要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展?！庇葹殛P(guān)鍵的是，2017年黨的十九大報告、2022年黨的二十大報告均指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！辫b于過去“重購輕租”，“租購并舉”主要是補強“租”這個短板弱項。2025年7月16日，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式公布，自2025年9月15日起施行，為住房租賃市場的健康發(fā)展提供了堅實的法律保障，推動住房租賃市場進入法治化、規(guī)范化發(fā)展的新階段。
近年來，隨著租購并舉的住房制度加快建立，公共租賃住房、保障性租賃住房、市場化商品租賃住房快速發(fā)展，租賃住房供給渠道持續(xù)拓寬，租賃住房品質(zhì)顯著提高，住房租賃市場秩序逐步規(guī)范，住房租賃活動當事人合法權(quán)益得到較好保障，住房租賃關(guān)系逐漸穩(wěn)定。同時，“租購同權(quán)”政策也加快推進，使一部分居民愿意將租房作為長期居住方式，特別是許多青年人的住房消費觀念發(fā)生變化，不愿意買房而愿意租房，使得租房需求替代了一部分購房需求，這也是房地產(chǎn)市場發(fā)展進入存量時代的特征。此外，目前城鎮(zhèn)住房租售比較低，同一時間的年租金一般為房價的1.5%到2%，多數(shù)住房的租金明顯低于同地段同品質(zhì)住房的購房貸款“月供”，成本優(yōu)勢促使不少居民選擇租房住。
住房租賃市場的快速發(fā)展，正深刻重塑我國住房消費模式。對于更加注重生活品質(zhì)和靈活居住的年輕消費群體而言，租房不僅降低了居住成本，還賦予了生活更多選擇權(quán)，使得他們主動延遲購房計劃，優(yōu)先選擇租房居住，推動梯度化、多元化住房消費模式逐漸形成。同時，租房人群的年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)上升趨勢，家庭型租賃需求持續(xù)增長。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021~2024年重點40城市租客平均年齡逐年上升，由2021年的32.7歲上升至34.1歲，三居室、四居室及以上的大戶型租賃成交比重也逐漸上升，越來越多原本計劃通過換房改善居住條件的家庭，轉(zhuǎn)而選擇租房過渡，租賃市場的服務范圍從單身青年向家庭群體延伸，市場結(jié)構(gòu)更趨多元。
從長遠看，發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。因租房需求主要是為了自己居住的真實需求，沒有“買漲不買跌”甚至“追漲殺跌”等非理性行為，比住房買賣市場平穩(wěn)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到有效的“減震”作用。因此，短期內(nèi)住房租賃市場會對買賣市場產(chǎn)生一定的替代作用，但是隨著多元化住房需求得到合理滿足，租賃市場與買賣市場將逐步形成功能互補、協(xié)同發(fā)展的穩(wěn)定格局。
摘自 《中國建設報》 2025.12.19 全國政協(xié)委員，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長、研究員 柴強