中央城市工作會(huì)議明確提出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”也帶來(lái)了我國(guó)房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)與規(guī)?？偭康纳羁套兓?。傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正在走向新房和二手房并舉的格局，并進(jìn)一步走向以二手房交易為主的成熟市場(chǎng)格局。
當(dāng)前，我國(guó)二手房交易已成為住宅交易的重要組成部分。2025年1月~11月，全國(guó)二手房交易面積占交易總量的比重達(dá)45%。一線城市二手房交易大幅攀升：僅11月，北京二手房網(wǎng)簽14446套，較10月環(huán)比增長(zhǎng)19.5%；上海二手房網(wǎng)簽22943套，環(huán)比增長(zhǎng)24%，創(chuàng)下自今年5月以來(lái)的新高；深圳二手住宅網(wǎng)簽4472套，環(huán)比上漲6.6%；廣州二手住宅網(wǎng)簽9191套，環(huán)比增長(zhǎng)22.89%。廣州二手房市場(chǎng)不止于成交量上升，貝殼數(shù)據(jù)顯示，11月二手房成交均價(jià)達(dá)2.21萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.1%。各地二手房市場(chǎng)的突出特點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)次新房成為市場(chǎng)交易的主要部分。這些數(shù)據(jù)釋放出“核心城市二手房市場(chǎng)逐步走出低谷、邁入企穩(wěn)區(qū)間”的積極信號(hào)。經(jīng)過(guò)近四年的調(diào)整，房地產(chǎn)內(nèi)生需求正在逐步修復(fù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體企穩(wěn)態(tài)勢(shì)逐步清晰。
從住房消費(fèi)總需求的角度看，我國(guó)包括新房與二手房在內(nèi)的住房交易總量趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)質(zhì)的有效提升與量的均衡正在同步實(shí)現(xiàn)。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，2025年前三季度，重點(diǎn)30城新房和二手房的總成交量同比已停止下降勢(shì)頭，初步完成“筑底止跌”。深圳、上海等核心城市二手房成交同比增長(zhǎng)近20%~ 30%，北京、重慶、杭州、成都等城市同比增長(zhǎng)均超10%。這體現(xiàn)了我國(guó)居住消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)大韌性，特別是高發(fā)展能級(jí)的城市和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然具有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期，以存量交易為主是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的普遍規(guī)律。英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易占比普遍在70%以上，美國(guó)超過(guò)了80%。即使是偏愛(ài)新房的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易占比也從1990年的不足10%提升至近年來(lái)的43%以上。這一規(guī)律也要求我國(guó)在“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”的新階段，需要重新構(gòu)建房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析和信息發(fā)布框架，以反映市場(chǎng)真實(shí)態(tài)勢(shì)。當(dāng)前，除一線城市數(shù)年前已進(jìn)入存量市場(chǎng)外，重慶、成都、杭州、南京等重點(diǎn)二線城市的二手住房成交比例均已超過(guò)新房。二手房市場(chǎng)對(duì)新房市場(chǎng)的“替代效應(yīng)”日益明顯，將新房與二手房的總供給與總需求納入同一分析框架，能夠更加科學(xué)、客觀、全面地反映我國(guó)住房市場(chǎng)體系的全貌，是科學(xué)制定宏觀調(diào)控政策和合理引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期的重要基礎(chǔ)。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.12.22 重慶大學(xué)副校長(zhǎng) 劉貴文