黨的十九大、二十大報告均明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的要求。黨的二十屆三中全會決議進一步強調(diào)“加快建立租購并舉的住房制度”，推動我國住房租賃市場和租賃行業(yè)在近年來取得長足發(fā)展，但當前其法制化程度仍存在較大提升空間。在此背景下，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）的出臺對于規(guī)范住房租賃活動，維護各方當事人合法權(quán)益，促進住房租賃市場和租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購并舉的住房制度都具有重大意義，將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要組成部分。
治理住房租賃市場亂象的法律武器。住房租賃市場在快速發(fā)展的同時，逐漸暴露出承租人合法權(quán)益保障不到位、市場監(jiān)督管理有短板等問題，已經(jīng)成為制約租購并舉住房制度發(fā)揮實際成效的一大瓶頸。對于住房租賃市場中存在的各類亂象，《條例》建立了針對性管理制度予以整治，致力于構(gòu)建穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的住房租賃市場生態(tài)。例如，針對近年有毒“甲醛房”等問題，《條例》強化住房出租室內(nèi)裝飾裝修要求，明確“不得危及人身安全和健康”。針對一二線城市頻發(fā)的“群租”現(xiàn)象，《條例》以空間屬性、單間租住人數(shù)上限、人均最低租住面積等多維度要求進行規(guī)范，結(jié)合更有力的處罰力度展開治理。對于承租人反映強烈的出租人不正當扣減押金問題，《條例》突出了對出租人償還押金義務的規(guī)定，并對從事轉(zhuǎn)租業(yè)務的租賃企業(yè)提出設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶的明確要求。對于數(shù)字經(jīng)濟時代伴生的虛假房源信息問題，《條例》強化市場監(jiān)督管理責任，明確了經(jīng)紀企業(yè)和信息發(fā)布平臺在核驗房源和信息發(fā)布者身份等方面的責任。尤其值得一提的是，《條例》不僅通過明確出租人各項義務和承租人各項權(quán)利，讓承租人合法權(quán)益保障有法可依、有章可循，更對出租人、租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)等主體的違法行為設(shè)定了具體處罰措施，為有效治理住房租賃市場亂象提供了有力的法律武器。
促進住房租賃行業(yè)規(guī)范發(fā)展的法律環(huán)境。《條例》的發(fā)布也為住房租賃行業(yè)規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展營造了基礎(chǔ)性法律環(huán)境，推動這一新興行業(yè)朝著更透明、合規(guī)、可持續(xù)的方向發(fā)展。首先，《條例》突出了對行業(yè)透明化發(fā)展的要求，避免因信息不透明可能引發(fā)的各類糾紛和損失。特別是明確要求住房租賃企業(yè)與經(jīng)紀機構(gòu)在經(jīng)營場所顯著位置公示企業(yè)開業(yè)信息、服務規(guī)范及標準，同時嚴格確保房源信息的真實性和準確性，為交易各方提供了更加公開、透明的交易環(huán)境。其次，《條例》加大對住房租賃市場亂象的治理，能夠為租賃行業(yè)發(fā)展營造從業(yè)更加規(guī)范、競爭更為公平的環(huán)境，防止出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象，推動出租人尤其是住房租賃企業(yè)對所提供的租賃產(chǎn)品和服務進行持續(xù)升級，并進一步合理推動住房租賃市場中供給端的機構(gòu)化和長期化。最后，《條例》的出臺本身意味著住房租賃行業(yè)的基礎(chǔ)性法律制度實現(xiàn)重大完善，能夠為相關(guān)從業(yè)企業(yè)和金融機構(gòu)提供更透明、穩(wěn)定的制度環(huán)境。這對于當前正在持續(xù)推進的長租公寓資產(chǎn)證券化、存量商品房收儲改造等工作都具有積極意義，進而為住房租賃行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入新動力、創(chuàng)造更大空間。
推動各級政府有效作為的法律指引。住房租賃領(lǐng)域發(fā)展同樣需要秉承“市場”和“保障”并重的原則。過去一段時間里各城市在保障性租賃住房方面已經(jīng)投入大量資源，《條例》則進一步對地方政府在住房租賃市場和租賃行業(yè)發(fā)展進程中應該做什么、應該怎么做給出了詳細指引。具體而言，《條例》強調(diào)了地方政府在住房租賃市場和租賃行業(yè)監(jiān)督管理方面的主體地位，并重點從三個方面明確了其具體職責：一是租賃市場監(jiān)測和信息公布，特別是在最受關(guān)注的租金方面，《條例》要求地方政府建立租金監(jiān)測機制并定期公布各區(qū)域各類型租金水平信息；二是對住房租賃活動流程的管理，尤其是對租賃合同備案這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)的強化；三是對住房租賃活動的監(jiān)督執(zhí)法，除前述治理租賃市場亂象舉措外，還進一步要求地方政府建立對租賃市場經(jīng)營主體及其從業(yè)人員的信用評價制度，將相關(guān)信用信息納入全國信用信息共享平臺，開展分級分類監(jiān)管。
摘自 《中國建設(shè)報》 2025.07.30 清華大學房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟