《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革推進中國式現(xiàn)代化的決定》明確提出，“健全保障和改善民生制度體系”“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”?！白赓彶⑴e”不僅是多樣化住房需求的體現(xiàn)，也是對傳統(tǒng)住房市場模式的一次深刻變革，需要在法治軌道上全面深化改革。國務(wù)院頒布的《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）從市場主導(dǎo)與政府引導(dǎo)兩個維度有效協(xié)同，對促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展提供法治保障，有利于在法治軌道上全面深化住房制度改革，布局未來房地產(chǎn)市場發(fā)展。
圍繞規(guī)范合同制度，凈化市場秩序，保護租賃各方合法權(quán)益
《條例》堅持問題導(dǎo)向和目標導(dǎo)向，在充分尊重交易習(xí)慣的基礎(chǔ)上，聚焦制約住房租賃市場體系發(fā)展最突出、群眾反映最迫切、社會各界最關(guān)注、市場監(jiān)管最薄弱的環(huán)節(jié)，從以下四個方面進一步細化交易規(guī)則，保障有關(guān)各方正當(dāng)權(quán)益。
在合同締約環(huán)節(jié)，《條例》深切回應(yīng)住房租賃市場存在的發(fā)布虛假房源信息、重要信息缺失或失真等行業(yè)亂象，通過強化出租方和經(jīng)紀機構(gòu)的及時、全面、真實信息披露義務(wù)，從源頭上化解合同雙方信息不對等的難題，促進住房租賃各方達成真實意思表示。
在合同履行環(huán)節(jié)，《條例》首先劃定了住房租賃標的物的底線條件。用于租賃的房屋既要符合安全、健康方面的強制性規(guī)定，又要嚴肅杜絕非居住空間單獨出租用于居住使用，還因城施策確立了單間租住人數(shù)上限和人均最低居住面積，明確了住房在改善人居環(huán)境方面的意義，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展理念?！稐l例》通過明晰各方主體權(quán)利義務(wù)來規(guī)范合同履行行為。如明確出租方個人身份信息和標的物信息的披露義務(wù)、不得擅自進入租賃房屋的義務(wù)，以及承租方安全合理使用租賃住房、遵守物業(yè)管理規(guī)約等義務(wù)，總體上實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)對等?！ ≡诤贤獬h(huán)節(jié)，《條例》一定程度上側(cè)重于對承租人權(quán)益的適度傾斜保護。一方面，規(guī)定“除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金”；明令禁止經(jīng)紀機構(gòu)“代收、代付住房租金、押金”；另一方面，為出租方依法行使解除權(quán)劃定邊界，嚴厲打擊“采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房”等違法犯罪行為?！ ≡诤贤葷h(huán)節(jié)，《條例》重申了協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等多元糾紛解決機制，倡導(dǎo)誠信友善的租賃文化，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的租賃關(guān)系。
圍繞培育新型主體，穩(wěn)定租賃關(guān)系，發(fā)展健康有序的住房租賃市場
“租購并舉”需要轉(zhuǎn)變“有土斯有財”“重購輕租”的傳統(tǒng)觀念，當(dāng)務(wù)之急是要破解“租房不踏實”的普遍社會心理障礙?！稐l例》對合同制度和交易規(guī)則的規(guī)范本身就蘊含了穩(wěn)定預(yù)期、促進出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系的制度內(nèi)涵?！稐l例》明確了“住房租賃合同連續(xù)履行達到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)”，有助于穩(wěn)定住房租賃關(guān)系?！稐l例》規(guī)定“國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”，通過發(fā)揮規(guī)模以上企業(yè)的優(yōu)勢，既可以顯著擴大高品質(zhì)租賃住房供給，又可以以更低的成本、更多的資源、更好的服務(wù)和更廣泛的市場激發(fā)住房租賃市場的長期效益。
住房租賃企業(yè)在充分享受制度紅利的同時，需要壓實企業(yè)主體責(zé)任，通過規(guī)范自身行為，做好穩(wěn)定長期租賃關(guān)系的“壓艙石”?！稐l例》設(shè)置“住房租賃企業(yè)”專章，明確住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力；規(guī)定從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)通過資金監(jiān)管賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)的監(jiān)管制度；明確住房租賃企業(yè)公示其開業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范和標準的基礎(chǔ)要求；以及建立住房租賃檔案并如實記載相關(guān)信息，健全住房租賃信息查驗等內(nèi)部管理制度。
規(guī)模化經(jīng)營需要消除經(jīng)營的灰色地帶?！稐l例》明確“自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，經(jīng)營規(guī)模達到國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同國務(wù)院市場監(jiān)督管理部門等有關(guān)部門規(guī)定標準的，適用本條例有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定”，從而實現(xiàn)主體權(quán)責(zé)利的高度匹配。
圍繞人房一體，寓服務(wù)于管理，塑造有為政府
租賃住房的行政管理從來都不僅僅有“管房”的事，更是“管人”的事?！稐l例》發(fā)揮高位階立法的優(yōu)勢，協(xié)調(diào)部門合力、整合各類資源，促進共同治理。
《條例》完善住房租賃合同備案制度。出租方和承租方按照規(guī)定通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房地產(chǎn)管理部門備案，實現(xiàn)出租房管理“底數(shù)清、情況明”。住房租賃企業(yè)出租住房，以及出租人和承租人通過住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃企業(yè)或者住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)辦理住房租賃合同備案，住房租賃企業(yè)或者住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)違反上述義務(wù)的，需要承擔(dān)法律責(zé)任。
《條例》推進大數(shù)據(jù)綜合應(yīng)用。通過住房租賃管理服務(wù)平臺與民政、自然資源、教育、市場監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計等部門建立信息共享機制，使社會公眾基于住房租賃備案享受更多安全、便捷、高效的公共服務(wù)。
《條例》創(chuàng)新各類規(guī)制方式。如針對住房租金無序上漲問題，要求設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府建立住房租金監(jiān)測機制，通過主動有效的信息披露，實現(xiàn)信息均衡，促進公平交易。又如，結(jié)合線上租房的時代背景，細化了網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者的“守門人”角色等，更好地推進實現(xiàn)多元共治。
摘自 《中國建設(shè)報》 2025.08.08 首都師范大學(xué)政法學(xué)院院長助理、副教授 崔俊杰