為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日，南陽市住房和城鄉(xiāng)建設局會同南陽市自然資源和規(guī)劃局、國家稅務總局南陽市稅務局、國家金融監(jiān)督管理總局南陽監(jiān)管分局、中國人民銀行南陽市分行、南陽市不動產(chǎn)登記服務中心、南陽市住房公積金管理中心等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)促進中心城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（宛建行規(guī)【2025】4號）（以下簡稱《措施》），《措施》包含落實契稅優(yōu)惠政策、深化“帶押過戶”服務、提升商品住房品質(zhì)、統(tǒng)籌規(guī)劃配建設施等20條內(nèi)容，自發(fā)布之日起執(zhí)行，2026年12月31日結(jié)束。
《措施》出臺的主要目的和意義是什么，包含哪些重要內(nèi)容，將采取什么措施落實到位？8月25日，記者就相關(guān)問題采訪了南陽市住房和城鄉(xiāng)建設局有關(guān)負責同志。
問：此次政策出臺的背景和主要目的是什么？
答：我市高度重視房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。為認真貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，更好助力現(xiàn)代化省域副中心城市建設，破解當前我市樓市面臨的“信心不足”“庫存壓力”“融資困境”等多重挑戰(zhàn)，適應房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化的新形勢，結(jié)合實際制定本措施。核心目的是通過精準調(diào)控，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，既滿足居民剛性和改善性住房需求，又推動市場企穩(wěn)回升，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
問：《措施》主要內(nèi)容有哪些？
答：《措施》堅定不移地落實因城施策主體責任，結(jié)合我市當前實際，綜合運用土地、金融、稅收和必要的行政手段，詳細規(guī)定了落實契稅優(yōu)惠政策、落實個人所得稅優(yōu)惠政策、優(yōu)化住房信貸政策、放寬住房公積金使用條件、深化“帶押過戶”服務、鼓勵居民住房“以舊換新”、維護進城購房農(nóng)民既有權(quán)益、購房人子女享受市民同等教育待遇、加快商品房去庫存、穩(wěn)妥處置“工抵房”、調(diào)低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預征率、允許已供土地分宗處置、支持房地產(chǎn)企業(yè)分期繳納土地出讓金、支持項目分期建設分期驗收、提升商品住房品質(zhì)、統(tǒng)籌規(guī)劃配建設施、支持“白名單”項目融資、科學把握供地節(jié)奏、合理控制新增商品住房供應、加強輿論引導等20項措施的具體內(nèi)容。
問：政策在稅收優(yōu)惠方面有哪些調(diào)整？意義如何？
答：政策從契稅和個人所得稅等方面進行優(yōu)化：
其中，契稅調(diào)整：對個人購買家庭唯一住房或第二套住房，面積140平方米及以下的統(tǒng)一按1%稅率征收；140平方米以上首套按1.5%、二套按2%征收。此舉直接降低購房成本，尤其惠及改善型群體。
個稅退稅：對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買商品住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
這些政策的調(diào)整，將通過稅收杠桿激發(fā)住房消費活力，促進“賣一買一”循環(huán)，平衡市場供需，讓想買房的人買得起，買得值，買得無后顧之憂。
問：在支持合理住房需求方面，信貸和公積金政策有哪些亮點？
答：政策從降低門檻和提升便利性兩方面發(fā)力：
購房人在所購商品房屬地內(nèi)無商品住房的，購買商品住房時申請貸款一律按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，同時將商業(yè)性個人住房貸款首付款比例統(tǒng)一為不低于15%；并明確提出放寬住房公積金使用條件，在南陽買新房，公積金可以直接付首付，公積金不夠的，可以組合貸款，并降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房貸款利率由2.85%降至2.6%，同時支持“商轉(zhuǎn)公”和“帶押過戶”辦理二手房貸款。
另外，《措施》的實施也將解決進城購房農(nóng)民的后顧之憂和外來人員、本市居民跨區(qū)購買商品房孩子上學難問題。政策明確規(guī)定，城里買房，農(nóng)村宅基地使用權(quán)保留；外來人員在中心城區(qū)購買商品住房及中心城區(qū)居民跨區(qū)購買商品住房，已取得不動產(chǎn)權(quán)證的，其隨遷子女接受義務教育時，享有與屬地城鎮(zhèn)居民子女同等待遇，由屬地區(qū)級教育部門統(tǒng)籌安排到公辦學校入學；未取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證的，其網(wǎng)簽備案合同等材料可代替房屋不動產(chǎn)權(quán)證作為入學申請憑證使用。
這些措施將大幅降低購房門檻，緩解購房人員的資金壓力，尤其利好新市民和青年群體。
問：如何促進住房流通和“以舊換新”？
答：政策通過市場化機制和行政引導雙軌推進：一方面鼓勵房企和中介機構(gòu)建立“以舊換新”房源庫，降低傭金和評估費；一方面，鼓勵市屬國企按市場價收購二手住房，引導換房群體購買新建商品住房。同時，推行二手房“帶押過戶”，合并土地、抵押變更登記，降低交易成本。
問：如何緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力？
答：首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與債權(quán)人協(xié)商一致的情況下，可采取“以房抵債”方式抵扣債務。其次，調(diào)低土地增值稅預征率，即普通住宅預征率從1.5%降至1%，非普通住宅預征率調(diào)整為3%，其他類型房地產(chǎn)為4%，保障性住房預征率為0%；新增住宅用地土地出讓競買保證金，可按不低于土地出讓價的20%繳納，并允許分期繳納土地出讓價款；擴大“白名單”項目覆蓋范圍，推動更多房地產(chǎn)項目獲得融資支持，實現(xiàn)“應貸盡貸”。
問：政策在提升住房品質(zhì)和配套方面有哪些舉措？
答：政策聚焦“好房子”建設，從設計和配套雙向發(fā)力：一方面鼓勵房企按新規(guī)范優(yōu)化設計方案，推廣低密度、綠色智慧住宅，打造“急救+生活+康養(yǎng)”試點項目；另一方面不計容配套設施擴大至幼兒園、養(yǎng)老用房等社區(qū)服務設施，統(tǒng)籌規(guī)劃鄰里中心，滿足托幼、醫(yī)療、商服等需求。以此推動房地產(chǎn)市場從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)提升”，增強居民獲得感。
問：在土地供應管理方面有哪些針對性措施？
答：政策從供地節(jié)奏、土地利用、開發(fā)模式三方面調(diào)控：一方面科學供地，商品住宅去化周期超18個月時暫停新增住宅用地供應，對閑置土地爭取專項債收回收購；另一方面靈活處置，允許已供土地分宗轉(zhuǎn)讓（需履行公共配套義務），支持“先投入后轉(zhuǎn)讓”模式；同時，支持分期開發(fā)，對未開工項目可分批次規(guī)劃、驗收、辦證，緩解房企資金壓力，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，避免庫存積壓，促進項目有序開發(fā)。
問：如何保障政策落實？
答：一是加強協(xié)同聯(lián)動。在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導下，市住房和城鄉(xiāng)建設局會同相關(guān)主管部門建立協(xié)同聯(lián)動工作機制，形成政策合力，確保各項政策紅利精準直達市場主體和廣大人民群眾。二是強化政策宣傳解讀。通過多種渠道和形式，廣泛宣傳解讀政策內(nèi)容，提高知曉度和透明度，形成良好市場氛圍。三是密切監(jiān)測評估。動態(tài)跟蹤政策實施效果和市場反應，及時研究新情況、解決新問題，根據(jù)需要優(yōu)化完善政策措施。
問：購房人如何更好地保護自己的合法權(quán)益？
答：購房人在購房時，一要仔細查看項目銷售現(xiàn)場公示信息，充分了解在售房源信息，包括項目《商品房預售許可證》、商品房預售資金監(jiān)管賬號等。二要確認擬購房屋已取得《商品房預售許可證》，對于未取得《商品房預售許可證》的期房，說明還不具備銷售條件，請不要購買。三要及時網(wǎng)簽商品房買賣合同。認真審查填寫合同內(nèi)容，確保是真實意思的表述，合同一經(jīng)簽訂即具有法律效力。四要將購房款包括意向金、定金、首付款等直接存入商品房預售資金監(jiān)管賬戶，保證項目資金?？顚Ｓ?，杜絕爛尾風險。
摘自 南陽日報-南陽網(wǎng) 2025.08.28 記者 蔡丹青