從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月15日公布的1~8月房地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端正在趨于新平衡，盡管面臨挑戰(zhàn)與壓力，市場(chǎng)仍朝著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。
近年來，管理部門一直從供需兩端發(fā)力實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。需求端，積極“降門檻、降成本、提預(yù)期”，滿足居民對(duì)美好生活的向往，滿足新市民、年輕人的安居愿望；供給端，除了積極增加高品質(zhì)的“好房子”供給，借助供給革新牽引和帶動(dòng)需求，另一項(xiàng)重要工作就是順應(yīng)供求關(guān)系重大變化的新形勢(shì)，主動(dòng)或被動(dòng)“去庫(kù)存”，以匹配需求變化。于是，從2022年開始，就出現(xiàn)了從土地出讓、新開工到批準(zhǔn)預(yù)售，再到新房銷售的持續(xù)回調(diào)，一直延續(xù)到今年。這是房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的理性選擇，也是供應(yīng)過剩地區(qū)嚴(yán)控增量的反映。如果為了拉動(dòng)投資繼續(xù)大規(guī)模供地、大規(guī)模建設(shè)，供求關(guān)系的改善就會(huì)遙遙無期。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)3年半多的調(diào)整，行業(yè)供需不平衡的態(tài)勢(shì)得到了明顯緩解。8月末，全國(guó)商品房待售面積比7月末減少了317萬平方米，今年以來已連續(xù)6個(gè)月減少。
這既是供給端適應(yīng)需求端的變化，也是供給收縮與需求再平衡的必然結(jié)果。這也意味著行業(yè)調(diào)整進(jìn)入下半場(chǎng)，即告別急速下跌，進(jìn)入探底、尋底的階段。1~8月份，新房和二手房?jī)r(jià)格同比降幅持續(xù)收窄。8月份，新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比降幅均比7月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，比年初分別收窄2.4、2.3個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)和市場(chǎng)上下游各項(xiàng)指標(biāo)的跌幅也都在收窄。比如，1~8月份全國(guó)房屋新開工面積同比降幅較去年年底收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，新房累計(jì)銷售面積和金額同比降幅分別收窄8.2和9.2個(gè)百分點(diǎn)。目前，新房建設(shè)規(guī)模已收縮至近十幾年來的低點(diǎn)，但存量房屋的更新需求還會(huì)持續(xù)增加，加上對(duì)高品質(zhì)住房的需求與日俱增，行業(yè)供求兩端開始趨于平衡，市場(chǎng)持續(xù)下跌的可能性并不大。
從中長(zhǎng)期來看，在供給端，將充分發(fā)揮城市更新的帶動(dòng)作用，推動(dòng)城中村及危舊房改造。這不僅能有效緩沖新增房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑，還可以直接帶動(dòng)鋼鐵、建材等上游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)家具和家電等領(lǐng)域消費(fèi)。這本身就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式，它在逐步替代舊模式的同時(shí)，還能穩(wěn)定投資和消費(fèi)，帶動(dòng)就業(yè)。通過老舊小區(qū)改造等改善住房供給，還能更好滿足人民群眾對(duì)“好房子”的需求；同時(shí)，落實(shí)好《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，打造包含保障性住房、商品住房等在內(nèi)的“好房子”，滿足居民住房消費(fèi)升級(jí)需求。在需求端，要繼續(xù)落實(shí)落細(xì)既有的各項(xiàng)紓困政策。各地要通過高密度、高頻率的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和巡查，全面評(píng)估國(guó)家及本地已出臺(tái)各項(xiàng)政策的落地情況和問題。同時(shí)，積極摸查居民在住房消費(fèi)領(lǐng)域的堵點(diǎn)、急難愁盼，以精細(xì)化的政策設(shè)計(jì)提高一城一策的水平。
房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的影響因素和機(jī)制復(fù)雜，止跌回穩(wěn)是一個(gè)過程，中間有所反復(fù)是正?，F(xiàn)象。但我們要看到，不管是新市民和外來人口的剛性需求，還是新型城鎮(zhèn)化的潛力需求，抑或是住房改善的需求，存量改造和升級(jí)換代的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力很大、韌性很強(qiáng)。對(duì)各地來說，既要尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)自身規(guī)律，主動(dòng)作為，優(yōu)化政策，也要從經(jīng)濟(jì)基本面將制約需求釋放的因素解除，激活和發(fā)揮市場(chǎng)的自我修復(fù)功能。多方發(fā)力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)將值得期待。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.09.17 廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉