人人都需要住房，現(xiàn)階段買房和租房是人民群眾解決居住問題的兩個(gè)主要途徑，客觀上存在一定的此消彼長(zhǎng)的替代關(guān)系。
1998年，我國(guó)全面推行“停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化”的城鎮(zhèn)住房制度改革后，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體而言是“以售為主”“重購輕租”。伴隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了長(zhǎng)期快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過快上漲的突出問題，“買不起房”成為困擾許多家庭的民生痛點(diǎn)。同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展卻相對(duì)滯后，供應(yīng)主體發(fā)育不充分，特別是缺少市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，市場(chǎng)秩序不規(guī)范，法規(guī)制度不完善，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，住房租賃關(guān)系不穩(wěn)定，“租不好房”的現(xiàn)象同樣普遍存在。
為有效解決居民居住問題，促進(jìn)全體人民住有所居，2015年以來，國(guó)家將培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提升至戰(zhàn)略高度，相繼出臺(tái)一系列政策文件。2015年1月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》；2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》；同年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。”尤為關(guān)鍵的是，2017年黨的十九大報(bào)告、2022年黨的二十大報(bào)告均指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！辫b于過去“重購輕租”，“租購并舉”主要是補(bǔ)強(qiáng)“租”這個(gè)短板弱項(xiàng)。2025年7月16日，我國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式公布，自2025年9月15日起施行，為住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入法治化、規(guī)范化發(fā)展的新階段。
近年來，隨著租購并舉的住房制度加快建立，公共租賃住房、保障性租賃住房、市場(chǎng)化商品租賃住房快速發(fā)展，租賃住房供給渠道持續(xù)拓寬，租賃住房品質(zhì)顯著提高，住房租賃市場(chǎng)秩序逐步規(guī)范，住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益得到較好保障，住房租賃關(guān)系逐漸穩(wěn)定。同時(shí)，“租購?fù)瑱?quán)”政策也加快推進(jìn)，使一部分居民愿意將租房作為長(zhǎng)期居住方式，特別是許多青年人的住房消費(fèi)觀念發(fā)生變化，不愿意買房而愿意租房，使得租房需求替代了一部分購房需求，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代的特征。此外，目前城鎮(zhèn)住房租售比較低，同一時(shí)間的年租金一般為房?jī)r(jià)的1.5%到2%，多數(shù)住房的租金明顯低于同地段同品質(zhì)住房的購房貸款“月供”，成本優(yōu)勢(shì)促使不少居民選擇租房住。
住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，正深刻重塑我國(guó)住房消費(fèi)模式。對(duì)于更加注重生活品質(zhì)和靈活居住的年輕消費(fèi)群體而言，租房不僅降低了居住成本，還賦予了生活更多選擇權(quán)，使得他們主動(dòng)延遲購房計(jì)劃，優(yōu)先選擇租房居住，推動(dòng)梯度化、多元化住房消費(fèi)模式逐漸形成。同時(shí)，租房人群的年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，家庭型租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021~2024年重點(diǎn)40城市租客平均年齡逐年上升，由2021年的32.7歲上升至34.1歲，三居室、四居室及以上的大戶型租賃成交比重也逐漸上升，越來越多原本計(jì)劃通過換房改善居住條件的家庭，轉(zhuǎn)而選擇租房過渡，租賃市場(chǎng)的服務(wù)范圍從單身青年向家庭群體延伸，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨多元。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。因租房需求主要是為了自己居住的真實(shí)需求，沒有“買漲不買跌”甚至“追漲殺跌”等非理性行為，比住房買賣市場(chǎng)平穩(wěn)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)起到有效的“減震”作用。因此，短期內(nèi)住房租賃市場(chǎng)會(huì)對(duì)買賣市場(chǎng)產(chǎn)生一定的替代作用，但是隨著多元化住房需求得到合理滿足，租賃市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)將逐步形成功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的穩(wěn)定格局。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.12.19 全國(guó)政協(xié)委員，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、研究員 柴強(qiáng)