中央城市工作會議明確提出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”也帶來了我國房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)與規(guī)?？偭康纳羁套兓?。傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正在走向新房和二手房并舉的格局，并進(jìn)一步走向以二手房交易為主的成熟市場格局。
當(dāng)前，我國二手房交易已成為住宅交易的重要組成部分。2025年1月~11月，全國二手房交易面積占交易總量的比重達(dá)45%。一線城市二手房交易大幅攀升：僅11月，北京二手房網(wǎng)簽14446套，較10月環(huán)比增長19.5%；上海二手房網(wǎng)簽22943套，環(huán)比增長24%，創(chuàng)下自今年5月以來的新高；深圳二手住宅網(wǎng)簽4472套，環(huán)比上漲6.6%；廣州二手住宅網(wǎng)簽9191套，環(huán)比增長22.89%。廣州二手房市場不止于成交量上升，貝殼數(shù)據(jù)顯示，11月二手房成交均價(jià)達(dá)2.21萬元/平方米，環(huán)比上漲2.1%。各地二手房市場的突出特點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)次新房成為市場交易的主要部分。這些數(shù)據(jù)釋放出“核心城市二手房市場逐步走出低谷、邁入企穩(wěn)區(qū)間”的積極信號。經(jīng)過近四年的調(diào)整，房地產(chǎn)內(nèi)生需求正在逐步修復(fù)，全國房地產(chǎn)市場總體企穩(wěn)態(tài)勢逐步清晰。
從住房消費(fèi)總需求的角度看，我國包括新房與二手房在內(nèi)的住房交易總量趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場質(zhì)的有效提升與量的均衡正在同步實(shí)現(xiàn)。通過對數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，2025年前三季度，重點(diǎn)30城新房和二手房的總成交量同比已停止下降勢頭，初步完成“筑底止跌”。深圳、上海等核心城市二手房成交同比增長近20%~ 30%，北京、重慶、杭州、成都等城市同比增長均超10%。這體現(xiàn)了我國居住消費(fèi)市場的強(qiáng)大韌性，特別是高發(fā)展能級的城市和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然具有較強(qiáng)的市場吸引力。
從國際經(jīng)驗(yàn)看，進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期，以存量交易為主是房地產(chǎn)市場發(fā)展的普遍規(guī)律。英國等發(fā)達(dá)國家，二手房交易占比普遍在70%以上，美國超過了80%。即使是偏愛新房的日本房地產(chǎn)市場，二手房交易占比也從1990年的不足10%提升至近年來的43%以上。這一規(guī)律也要求我國在“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”的新階段，需要重新構(gòu)建房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析和信息發(fā)布框架，以反映市場真實(shí)態(tài)勢。當(dāng)前，除一線城市數(shù)年前已進(jìn)入存量市場外，重慶、成都、杭州、南京等重點(diǎn)二線城市的二手住房成交比例均已超過新房。二手房市場對新房市場的“替代效應(yīng)”日益明顯，將新房與二手房的總供給與總需求納入同一分析框架，能夠更加科學(xué)、客觀、全面地反映我國住房市場體系的全貌，是科學(xué)制定宏觀調(diào)控政策和合理引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期的重要基礎(chǔ)。
摘自 《中國建設(shè)報(bào)》 2025.12.22 重慶大學(xué)副校長 劉貴文